Der Schweinezyklus
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Der Immobilienmarkt ist nicht statisch, sondern verläuft in Zyklen. Dabei reagieren Märkte auf Veränderungen mit einer Zeitverzögerung (Timelag).
Da dieser Timelag ist umso größer ist, je länger die Produktionsperioden sind, sind dessen Auswirkungen in der Immobilienwirtschaft von besonderer Bedeutung.
Der Schweinezyklus
Dieser Umstand wird häufig am Beispiel eines Schweinezüchters dargestellt und somit als Schweinezyklus/ Pig-Cycle bezeichnet.
Betrachten wir einen Bauern der feststellt, dass auf dem Markt ein guter Preis für Schweinefleisch erzielt werden kann, während das Futter für die Ferkel preiswert ist. Er kalkuliert, dass er einen guten Gewinn erzielen wird, wenn er einige Ferkel kauft, mästet und später verkauft. Das Problem liegt in der Kalkulation des Bauern, da diese auf heutigen Preisen erfolgt, die Realisierung findet jedoch später statt. Nun kommen auch weitere Bauern auf diese Idee. Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Mästfutter, wodurch die Futterpreise steigen. Dies führt bereits zu einer Minderung des kalkulierten Gewinns. Kommt es nun zum Verkauf der Schweine steht ein stark ausgeweitetes Angebot einer nicht oder nur gering veränderten Nachfrage gegenüber. Dadurch sinken die Preise, die kalkulierten Gewinne schwinden und Verluste werden gemacht. Unser Bauer ist deprimiert und will nie wieder etwas von Schweinen wissen – ebenso all die anderen Bauern. Kurze Zeit später ist das Angebot von Schweinefleisch vom Markt fast verschwunden. Die Nachfrager haben jedoch noch immer Bedarf nach Schweinefleisch, so dass die Preise steigen. Da sieht unser Bauer seine Chance und beschließt einen zweiten Versuch zu wagen…
Der Timelag hängt von der Länge des Produktionsprozesses ab. Bei einem sehr kurzen Produktionsprozess können die Anbieter schnell reagieren, wodurch die Auswirkungen begrenzt werden. Da der Produktionsprozess einer Immobilie sehr lang ist, fällt auch der Timelag sehr stark aus.
