Besonderheiten des Wohnungsmarktes
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Der Wohnungsmarkt ist der Angleichungs- und Abstimmungsprozess zwischen dem Wohnungsangebot und der Nachfrage nach Wohnungen.
Dieser Markt weist einige Besonderheiten auf:
Lange Produktions- und Nutzungsdauer
Der Wohnungsmarkt ist ein Bestandsmarkt und das Angebot an Wohnungen kann sich nur langsam an Nachfrageveränderungen anpassen. Die lange Nutzungsdauer und die hohe Kapitalbindung bedeuten für den Investor ein besonderes Risiko. Hohe Leerstandsquoten wechseln sich häufig mit Wohnungsnot ab.
Wohnungen sind standortgebundene Güter
Es gibt nicht nur einen Immobilienmarkt, sondern viele regionale Märkte.
Wohnungen sind heterogene Güter
Jede Wohnung unterscheidet sich irgendwie von den anderen, so dass man im Extremfall jede Wohnung als ein Gut bezeichnen kann.
hoher Komplexitätsgrad
Viele Kriterien bestimmen den Nutzungswert der Wohnung (Bsp.: Lage, Größe, Schnitt,...), sodass sich viele räumliche und örtliche Teilmärkte bilden.
Verknüpfung mit dem Bodenmarkt
Der Wohnungsmarkt ist stark mit dem Bodenmarkt verknüpft. Faktisch kann es keine Wohnung ohne Boden geben, so dass das Angebot an Wohnraum auch von der kommunalen Bauleitplanung abhängt.
hohe Transaktionskosten
Ein Wohnungswechsel ist für den Nachfrager mit relativ hohen Transaktionskosten verbunden. Die sind einesrseits pekuniäre Kosten, wie Maklerprovision, Umzugskosten, neue Möbel, Renovierungskosten, neue Visitenkarten, andererseits nicht pekuniäre Kosten, wie Aufgabe von gewohnter Umgebung, Umstellung von Zeitungsabos etc.. In der Folge ist die Mobilitätsbereitschaft des Mieters vergleichsweise gering, dies führt zu einer eher preisunelastischen Nachfrage.
externe Effekte beeinflussen den Nutzungswert
Der Nutzungswert der Wohnung wird von externen Effekten aus dem Wohnumfeld mitbeeinflußt. Der Anbieter kann somit den Nutzungswert seines Produktes nicht vollständig bestimmen.
nicht teilbare Güter
Wohnungen sind nicht teilbare Güter. Der Nachfrager kann daher auf die Preisänderung nur eingeschränkt reagieren, indem der Wohnungstyp wechselt.
nicht substituierbar
Wohnungen sind nicht substituierbar, d.h. der Bedarf nach Wohnen kann nicht durch ein anderes Gut ausgeglichen/ ersetzt werden.
