Der Ratchet Effekt.
Der Ratchet – Effekt (Einklink – Effekt)
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Der Ratchet - Effekt, der auch "Einklink-Effekt" genannt wird, geht auf den amerikanischen Wirtschaftswissenschaftler James S. Duesenberry (relative Einkommenshypothese, 1949) zurück. Hinter dem Ratchet - Effekt steht die Annahme, dass ein Haushalt den höchstmöglich realisierbaren Lebensstandard anstrebt und diesen, wenn er ihn erreicht hat, beibehalten will (Nutzenmaximierung). Sinkt das Einkommen, wird der Haushalt weniger sparen (sinkende Sparquote), um den erreichten Standard zu erhalten. Da sich das gewöhnte Konsumverhalten nur schwer reduzieren läßt, sinkt der Konsum nur langsam ab. Durch das Aufzehren der Ersparnisse wird so der Konsum gestützt. Auch in die andere Richtung, d.h. auf steigendes Einkommen reagiert der Haushalt eher verzögert. Man kann somit Einkommenshöhen darstellen, bei denen der Haushalt in einen höheren oder niedrigeren Konsum wechselt. Diese Punkte können als Einklinkpunkte für ein neues Konsumniveau, bzw. als Ausklinkpunkt aus einem bisherigen Konsumniveau betrachtet werden. Bei Einkommenserhöhungen nehmen die Konsumausgaben also proportional zu, während bei Einkommensrückgängen die Konsumausgaben nur unterproportional eingeschräkt werden.
Überträgt man diesen Effekt auf die Immobilienwirtschaft, kann dargestellt werden, dass der Haushalt bei einem bestimmten Einkommensniveau auf ein anderes "Wohnkonsumniveau" wechselt. Dabei steht der Wohnkonsum sowohl für eine qualitative und quantitaive Änderung, als auch für einen Wechsel von Miete ins Eigentum und umgekehrt.
Der positive Ratchet - Effekt
Der positive Ratchet - Effekt beschreibt eine Steigerung des Konsums. Entscheidend für die Immobilienwirtschaft ist, dass die laufenden Kosten (Miete, Kapitaldienst) die entscheidende Größe bilden, d.h. das stärker als bei einmaligen Anschaffungen, der Haushalt auf die Nachhaltigkeit der Einkommenssteigerung vertrauen muss, bevor er sich in einen höheren Konsum einklinkt. Sind seine Zukunftserwartungen eher negativ und basiert die Einkommenssteigerung auf einem vorübergehenden Effekt, wird der Haushalt den Wohnkonsum nicht ändern, da er sich mit dem Wechsel langfristig auf ein höheres Niveau festlegt.
Der negative Ratchet - Effekt
Der negative Ratchet - Effekt stellt dementsprechend ein Sinken des Wohnkonsums dar. Während bei vielen Konsumgütern ein Wechsel möglich ist, indem bspw. künftig bei einem Discounter und nicht im Feinkostgeschäft eingekauft wird, ist ein Wechsel des Wohnkonsum in eine niedrigere Stufe für alle sichtbar und kann zu dem Verlust an sozialem Prestige führen oder im Extremfall zum totalen sozialen Abstieg, wenn bspw. das Eigenheim zwangsversteigert wird, die Verbindlichkeiten jedoch bestehen bleiben.
Der Ratchet - Effekt ist somit von Anbietern und Nachfragern auf dem Immobilienmarkt gleichermaßen zu beachten. Dem Anbieter hilft er zu verstehen, wann und wie die Haushalte ihr Konsumverhalten ändern könnten und kann das Risikobewußtsein schärfen. Dem Haushalt zeigt er die Tragweite seiner Entscheidung. Schließlich kann auch der Staat gefordert sein, indem er stabile Rahmenbedingungen schafft, die eine verläßliche Prognose des Haushaltes ermöglichen und so die Einklinkpunkte enger gesetzt werden.
